생활숙박시설(레지던스), 숙박시설(호텔), 업무시설(오피스텔) 총정리 비교

오늘은 주거용도로 사용되는 생활숙박시설인 레지던스와

숙박시설은 호텔, 업무시설 중 주거기능이 있는 오피스텔 중 투자가치가 높은 레지던스를 중심으로 

비교하여 정리해보겠습니다. 

1.  법률적 정의(개념)

 - 생활숙박시설(레지던스): 「건축법」 및 별표에 따라 분류되는 건축용도이며, 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사 포함) 및 설비 등 서비스를 제공하는 공간으로 우리가 알고 있는 레지던스가 생활숙박시설입니다.

 - 숙박시설(호텔): 「건축법」에 따라 일반숙박시설로 분류되며, 「관광진흥법」에 따라 관광숙박업으로 분류됩니다. 이는 관광객의 숙박에 적합한 시설(종류에 따라 취사시설 포함)을 갖춰 서비스를 제공하는 공간이며 관광호텔, 호텔 등 규모에 따른 분류는 「관광진흥법」에서 구체적으로 구분됩니다.

- 업무시설(오피스텔):  「건축법」 상 업무시설로 분류되는 오피스텔은 간단한 주거시설을 갖춘 사무시설로 사무실과 주거의 기증을 겸하는 주거용 업무공간을 말하며 준주택으로 분류됩니다.

2. 생활형 숙박시설 규제 관련

- 레지던스는 숙박형 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념으로 호텔식 서비스가 제공되는 주거시설로 2012년도에 제도가 도입되었습니다.(「공중위생관리법 시행령」 제2조 제2호에 따라 숙박업을 세분)

- 생활형 숙박시설의 문제점은 용도변경 없이 주거용 건축물로 사용하는 사례가 증가하자 2020년 국정감사에서 이를 지적하면서 문제점이 드러나게 되었습니다.

- 그 이유는 생활형 숙박시설은 주택으로 분류되지 않아 분양가 상한제, 대출 ·전매제한 등 회피가 가능하고 학교부담금 면제, 주차기준이 일반 주택 대비 3분의 1 수준이기 때문에 투자가치가 있다고 할 수 있습니다

- 이에 따라 국토교통부는 건축물 분양 시 주택 용도로 사용하는 것이 불가함을 알리고 불법 용도변경에 대한 관리감독 및 전입신고 제한을 검토하였습니다. 

- 그러나 행정안전부가 「주민등록법」 목적상 전입신고를 제한하는 것은 곤란하다고 판단하여 반영하지 않았습니다.

- 이후 국토교통부는 2020년 5월 4일 「건축법 시행령」을 개정하여 생활형 숙박시설을 「공중위생관리법」에 따라 숙박업 신고를 해야 하는 시설로 명확히 규정하였고, 생활형 숫박시설 분양공고시 "주택사용 불가 숙박업 신고 필요" 문구를 반드시 명시하도록 하는 「건축물 분양법」 개정을 추진하였습니다.

- 또한 선의의 피해자를 막기 위하여 2020년 10월 13일 기분양 생활형 숙박시설을 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경하는 경우 「오피스텔 건축기준」 일부를 완화하여 적용하였습니다.

(발코니, 바닥난방, 전용출입구, 전용면적 산정방식 규정 적용 제외)

3. 건축물 용도별 비교표

구분		생활숙박시설 (레지던스)	오피스텔	호텔
개념		손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사포함) 및 설비 등 서비스를 제공하는 공간	간단한 주거시설을 갖춘 사무시설로 사무실과 주거의 기능을 겸하는 주거공간	관광객의 숙박에 적합한 시설(종류에 따라 취사 포함)을 갖춰
분류	건축법	숙박시설-생활숙박시설	업무시설-오피스텔(준주택)	숙박시설-관광숙박시설
	공중위생법	숙박업(생숙)	-	숙박업(일반,생숙제외)
	관광진흥법	-	-	관광숙박업 (호텔업/휴양 콘도미니엄업) *호텔업은 관광호텔업, 가족호텔업 등 7개로 세분
취사시설		가능 (생숙건축기준 제3조에 따른 취사시설등 설치)	가능	불가 (호텔업 중 가족호텔업 및 휴양 콘도미니엄은 가능)
판매방식		분양/공개모집/추첨	분양/공개모집/추첨	-
숙박업 등록		가능	불가	가능
분양권 전매		가능	가능 (조정지역 내 불가)	불가
양도세		일반세율(1주택 제외)	일반세율(1주택 제외)	일반세율
등기		개별등기	개별등기	불가
전입신고		가능	가능	불가 (실거주시 이행강제금 부과)
취득세		4.6%	4.6%	4.6%
설치가능 용도지역		상업지역, 준주거지역	상업지역, 공업지역(준일반), 3종 일반 주거지역	상업지역, 주거지역, 공업지역 및 녹지지역(조건부)
주차면		시설면적 134㎡당 1대	시설면적 134㎡당 1대	시설면적 134㎡당 1대